9.4.2011

Aulis Tenkanen

ERÄS LASKENTAMENETELMÄ KOVAN MAAN VESIJÄTÖN LUNASTUSKORVAUKSEN ARVIOIMISEKSI

Noin neljäsosassa haja-asutusalueen lomatontteihin liittyvien vesijättöjen lunastuksia asianosaiset (lomatontin omistaja ja yleensä vesialueen jakokunta) ovat sopineet hinnasta; maanmittauslaitokselta tilattavan toimituksen kustannukset maksaa yleensä lunastaja virallisen taksan mukaan (nykyään noin 1 000 eur). Sopimushintojen pohjalta on kehitetty menetelmä, jonka avulla itse kukin voi arvioida, miltä pohjalta hintasopimusta voi yrittää.

Menetelmä perustuu väitöskirjassani (Tenkanen 1983, s. 188) kehitettyyn kaavaan

                      p

y = 1 – s (1-x)

jossa

y: vesijätön neliöhinta/vesijätön sisältävän rantatontin käypä neliöhinta; ”vesijätön hintasuhde”
s: vesijättöön rajoittuvan lomatontin ja sen kokoiseksi muunnetun rantatontin käypien

    neliöhintojen välinen suhde

x: vesijätön pinta-alan osuus rantatontin alasta (0,2…0,5)

p: valinnainen eksponenttivakio, joka johtuu vesijätön suhteellisen laajuuden ja neliöhinnan välisestä yhteydestä

(sai väitöskirjassa arvon 0,7, mutta voi asettua väliin 0,7…0,8; potenssifunktio voi löytyä esim. excel-ohjelmasta).

Kaava merkitsee vesijätön ja siihen rajoittuvan lomatontin yhdistämisestä koituvan arvonnousun jakautumista pinta-alojen suhteessa, kun huomioon ei oteta toimituskustannuksia ja vesijätön tuottoarvo ennen järjestelyä on mitätön. Peruste on sama kuin pääsääntöinen käytäntö rakentamattoman kaavatontin osien lunastamisessa, mutta ei välttämättä joka tilanteessa molempien osapuolien kannalta kohtuullinen ratkaisu. Kaava on tarkoitettu kovapohjaisen kivennäismaan vesijättöjen käyvän neliöhinnan arviointiin.

Korkeimman oikeuden ratkaisuja aiheesta on niukasti. Seuraavassa kaksi esimerkkiä kalliimmasta päästä:

KKO 2000:38 (esittelijänä Markku Markkula)

Jos

s = 0,50 (noin 40 m leveä kaistale hiekkarantaa vesijättönä)

x = 0,25

p = 0,77

h = 15 mk, rantatontin käypä neliöhinta

niin kaava antaa vesijätön hintasuhteeksi 0,60 ja vesijätön hinta-arvioksi 0,60 kertaa 15 mk = noin 9 mk/m². KKO:n päätös oli 15 mk/m²  (MO ja toimitusmiehet samoin), valittaja tavoitteli vesijätön luovuttajan käyttöarvon mukaista korvausta. Vrt. laskelmaan yhdistettävien maakappaleiden arvonnoususta ja sen jakautumisesta järjestelyn osakkaiden kesken. Laskelma havainnollistaa arvonnousun jakautumisen suurta merkitystä arvioitaessa lunastuskorvausta. Yhtenä vaihtoehtona viidestä on esitetty vesijätön arvostaminen sellaiseen hintaan, joka johtaisi maakappaleiden tasapuoliseen arvonnousuun. Lisäksi voidaan ajatella myös vesijätön luovuttajan osallistumista toimituskustannuksiin.

KKO 1996:103 (esittelijänä Soile Poutiainen)

Jos

s = 0,65 (vesijätön keskileveys noin 30 m)

x = 0,39

p = 0,77

h = 15 mk, rantatontin käypä neliöhinta

niin kaava antaa vesijätön hintasuhteeksi 0,56 ja vesijätön hinta-arvioksi 0,56 kertaa 15 mk = noin 8 mk/m². KKO:n päätös oli 10 mk/m², valittajan korkein hyväksymä arvo. (MO 15 mk/m², toimitusmiehet 10 mk/m²). Vrt. laskelmaan yhdistettävien maakappaleiden arvonnoususta ja sen jakautumisesta järjestelyn osakkaiden kesken.

Laskelmissa ei ole otettu huomioon sitä, että vesijätön liittäminen perustonttiin saattaisi kohtuullisella aikavälillä tarjota mahdollisuuden jakaa muodostunut rantatontti kahtia. Kaava perustuu alle 5 000 m²:n lomatontteihin.

Vaikka kaavan antamat tulokset ovat vain suuruusluokkaa tarjoavia esimerkkejä menneisyydestä, niin sovitettuna lomatonttien nykyiseen hintatasoon sitä voi edelleenkin hyödyntää mahdollisissa vesijättöjen hintaneuvotteluissa, jos vesijättönauhan leveys on vähintään noin 15 m. Kapeamman vesijätön käypä neliöhinta olisi todennäköisesti suurempi, enimmillään yhtä suuri kuin omarantaisen lomatontin käypä neliöhinta.

Lähde:

Tenkanen, Aulis, 1983: Ranta-alueiden, erityisesti lomatonttien lisäalueiden arviointi vesijättöjen lunastuksissa. TKK:ssa hyväksytty väitöskirja.