31.1.2009
Aulis Tenkanen
VANHOJEN KERROSTALOASUNTOJEN HINNOISTA ERI YHDYSKUNNISSA V. 2007-08
Tilastokeskus on julkaissut nettisivuillaan tietoja vanhojen kerrostaloasuntojen keskimääräisistä velattomista neliöhinnoista neljännesvuosittain ja alueittain, muun muassa kaupungeittain tai kuntaryhmittäin. Kun sellaisten asuntojen kauppa muodostaa monissa kaupungeissa valtaosan asuntokaupasta, tiedot tarjoavat mahdollisuuksia asuntokannan keskihintojen alueelliseen vertailuun erittäin mielenkiintoisessa suhdannevaiheessa. Asuntojen hintojen pitkäaikainen nousu on taittunut laskuun.
Seuraavasta taulukosta, jonka olen laatinut Tilastokeskuksen nettisivuilta kokoamieni tietojen perusteella, ilmenevät vanhojen kerrostaloasuntojen keskimääräiset neliöhinnat vuoden 2007 kolmannella vuosineljänneksellä kaikkiaan 24 yhdyskunnassa.
Vanhojen kerrostaloasuntojen velattomat neliöhinnat heinä-syyskuussa 2007 (ennakkotietoja)
|
Kunta tai kuntaryhmä |
Keskihinta eur/neliö |
1000 as. v. 2006 lopussa |
|
Helsinki |
3321 |
565 |
|
Espoo+ Kauniainen |
2554 |
243 |
|
Porvoo |
2165 |
47 |
|
Vantaa |
2004 |
190 |
|
Tampere |
1983 |
206 |
|
Joensuu |
1735 |
58 |
|
Kuopio |
1729 |
91 |
|
Turku |
1729 |
175 |
|
Jyväskylä |
1683 |
85 |
|
Pääkaup.seudun kehyskunnat¹ |
1670 |
33 |
|
Hämeenlinna |
1665 |
48 |
|
Oulu |
1553 |
130 |
|
Mikkeli |
1550 |
49 |
|
Lappeenranta |
1545 |
59 |
|
Vaasa |
1465 |
58 |
|
Lahti |
1415 |
99 |
|
Rovaniemi |
1319 |
58 |
|
Seinäjoki |
1284 |
37 |
|
Kotka |
1247 |
55 |
|
Kokkola |
1232 |
37 |
|
Rauma |
1189 |
37 |
|
Pori |
1183 |
76 |
|
Kajaani |
1122 |
38 |
|
Kouvola |
1062 |
31 |
1 Kunnat Hyvinkää, Järvenpää, Kerava, Kirkkonummi, Nurmijärvi, Riihimäki, Siuntio, Tuusula, Vihti.
Asukaslukuna käytetty tässä yhteydessä kuntien keskiarvoa.
Mitä suurempi yhdyskunta, sitä korkeammaksi keskihinta näyttäisi yleensä muodostuvan. Otaksun sen johtuvan paljolti asukasluvun ja ruokakuntien ostovoiman vahvasta keskinäisestä yhteydestä tässä aineistossa. Vaikka Helsinki on asukasluvultaan ylivoimaisesti suurin kaupunki, Espoon + Kauniaisten kuntaryhmässä ruokakuntien ostovoima lienee verotilastoista päätellen kuitenkin korkeampi.
Helsingistä lasketun maantie-etäisyyden kasvaessa asuntojen keskihinnalla on taipumus muodostua selvästi alemmaksi, ainakin jos matka-aika on enintään noin kaksi tuntia. Kotimaan lentoliikenne lyhentää merkittävästi pääkaupunkiseudun ja etäisimpien maakuntakeskusten välistä matka-aikaa, joten voidaan otaksua sen heijastuvan jossain määrin myös asuntojen hintoihin.
Asuntojen alueittaisesta keskimääräisten neliöhintojen vaihtelusta 24 yhdyskunnan välillä noin 80 % voitiin selittää matemaattisella kaavalla, jossa selittäjinä esiintyivät yhdyskunnan asukasluku ja edellä mainitut kaksi Helsinki-keskeistä sijaintitekijää. Kaavan avulla voitiin laskea keskihinta-arvioita enintään 10 %:n virheellä Helsingille, Espoon + Kauniaisten kuntaryhmälle, Vantaalle, Kuopiolle, Turulle, Jyväskylälle, pääkaupunkiseudun keskimääräiselle kehyskunnalle (esim. Järvenpää), Hämeenlinnalle, Lappeenrannalle, Oululle, Vaasalle, Seinäjoelle, Kokkolalle, Porille, Rovaniemelle ja Raumalle eli 16 yhdyskunnalle 24:stä.
Porvoon, Joensuun, Mikkelin ja Tampereen keskimääräiset neliöhinnat olivat odottamattoman korkeita, Kouvolan, Kajaanin, Lahden ja Kotkan puolestaan odottamattoman alhaisia, vaikkakin tavanomaisten tilastollisten virherajojen sisällä. Hyvällä paikallistuntemuksella laskukaavan rakennetta ja selitysastetta voitaneen ainakin näiden kahdeksan yhdyskunnan kohdalla parantaa. Syytä neliöhintojen viimeaikaiseen kehitykseen näillä paikkakunnilla lienee etsittävä lähinnä ruokakuntien lukumäärän ja ostovoiman kehityksestä. Myös kunnallispolitiikan mahdollista vaikutusta neliöhintoihin ja sen merkitystä voitaisiin näiden havaintojen perusteella selvittää.
Kooltaan säädettävän kaavion yhdyskuntien vanhojen kerrostaloasuntojen tilastollisen keskihinnan (luonnollinen logaritmi euromääräisestä hinnasta/neliö) ja arviointikaavan mukaisen arvion keskinäisestä riippuvuudesta saat näkyviin näpäyttämällä alla olevaa kuvaa.
Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan vanhojen kerrostaloasuntojen velattomat neliöhinnat nousivat heinä-syyskuun aikana koko maassa huhti-kesäkuun tasosta keskimäärin 0,7 %. Normaalin kausivaihtelun perusteella nousun olisi pitänyt olla suurempi. Syyskuussa kiinteistönvälittäjien hoitama asuntokauppa olikin hiljentynyt kymmenellä prosentilla vuotta edeltäneestä. Tilastokeskuksen nimellishintaindeksin mukaan neliöhinnat laskivat heinä-syyskuussa huhti-kesäkuun tasosta Jyväskylässä (1,0 %) ja Kuopiossa (0,6 %). Lokakuussa asuntokauppa oli aluksi vilkasta, mutta näyttää hiljenneen kuukauden lopulla ja Suomen Hypoteekkiyhdistyksen mukaan myös marraskuussa. Uusien asuntojen rakennushankkeita käynnistettiin v. 2007 noin 28 000 eli 5 500 vähemmän kuin edellisenä vuonna. Vuonna 2008 asuntoaloitusten on arvioitu vähenevän edelleen.
Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan vanhojen kerrostaloasuntojen velattomat neliöhinnat nousivat loka-joulukuun 2007 aikana koko maassa edellisen neljänneksen tasosta keskimäärin 0,4 prosenttia, mutta se voidaan selittää normaalilla kausivaihtelulla. Nimellishintaindeksin mukaan hinnat näyttävät laskeneen edellisen neljänneksen tasosta Espoon – Kauniaisten tilastoalueella 1,2 prosenttia, Oulussa 1,1 prosenttia sekä Lahdessa ja Kuopiossa 0,3 prosenttia. Huomio kiinnittyy Oulun asuntokauppojen keskihinnan laskuun 12. sijalta 3. sijaa alemmaksi. Oulun asukaslukuun nähden edulliselta vaikuttava keskihinta näyttää selittyvän syrjäisellä sijainnilla pääkaupunkiseutuun nähden, vaikka hyvä lentoyhteys lieventääkin etäisyyden vaikutusta.
Vanhojen kerrostaloasuntojen keskimääräiset neliöhinnat olivat loka-joulukuussa 2007 seuraavat:
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Rakennusalan keskusliiton Rakennusteollisuus-lehden kyselyn mukaan viime vuonna myynnissä olleista uusista asunnoista jäi myymättä 1380. Määrä oli kasvussa aiemmasta. Kyselyn mukaan suurimpia haittoja olivat tonttimaan puute ja kysynnän riittämättömyys.
Rakennuslehden tilaaman markkinakatsauksen mukaan uusien asuntojen myyntivarasto oli pääkaupunkiseudulla vuoden 2008 alussa 15,4 kuukautta. Ylitarjonta oli suurinta Vantaalla, jossa myyntivarasto oli 17,4 kuukautta. (Kauppalehti 28.2.2008).
Reaalihinnat laskussa
vuonna 2008
Vanhojen kerrostaloasuntojen velattomat keskihinnat olivat Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan tammi-maaliskuussa 2008 seuraavat:
Kunta tai kuntaryhmä eur/neliö
Helsinki 3376
Espoo + Kauniainen 2543
Vantaa 2097
Porvoo 2066
Tampere 2031
Joensuu 1713
Hämeenlinna 1706
Pääkaup.seudun kehyskunnat 1705
Kuopio 1697
Turku 1675
Jyväskylä 1653
Lappeenranta 1598
Oulu 1523
Vaasa 1512
Mikkeli 1492
Lahti 1389
Seinäjoki 1351
Kokkola 1291
Kotka 1280
Rovaniemi 1256
Pori 1218
Rauma 1203
Kajaani 1184
Kouvola 1148
Asuntojen nimellishintaindeksi laski edellisestä
vuosineljänneksestä Porvoossa 3,4 %, Kuopiossa 1,8 %, Oulussa 1,8 %, Lahdessa
1,0 %, Jyväskylässä 1,0 %, Tampereella 0,8 %, Turussa 0,3 %, Lappeenrannassa
0,2 % ja Vaasassa 0,2 %.
Nimellishintaindeksi nousi edellisestä vuosineljänneksestä Mikkelissä 6,3 %, Kokkolassa 6,0 %, Kotkassa 3,9 %, Kajaanissa 3, 8 %, Porissa 3,1 %, Kouvolassa 2, 8 %, Seinäjoella 1,9 %, Joensuussa 1,6 %, Helsingissä 0,4 %, Espoon + Kauniaisten alueella 1, 7 %, Hämeenlinnassa 1,0 %, pääkaupunkiseudun kehyskunnissa 0,9 %, Vantaalla 0,8 % ja Helsingissä 0,4 %. Raumalla nimellishintaindeksi pysyi ennallaan.
Pienimpien yhdyskuntien osalta hintaindeksien muutos saattaa osaksi selittyä myytyjen asuntojen sijaintitekijöiden vaihtelulla.
Asuntojen reaalihinnat laskivat koko maan osalta jo toisena perättäisenä vuosineljänneksenä, keskimäärin yhdellä prosenttiyksiköllä. Toisin sanoen asuntojen nimellishintojen nousu oli prosenttiyksikön pienempi kuin kuluttajahintojen nousu.
Kiinteistönvälitysalan keskusliiton kokoaman tilaston mukaan alkuvuoden 2008 aikana kallistuneet Helsingin kaksiot halpenivat huhtikuun huippuluvuista reilut kaksisataa euroa eli noin 6 % nimellisarvosta. Tiedot eivät ole täysin vertailukelpoisia Tilastokeskuksen vanhojen kerrostaloasuntojen tietojen kanssa.
Huhti-kesäkuussa 2008 vanhojen kerrostaloasuntojen nimellishinnat nousivat Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan koko maassa 0,2 prosenttia edellisestä vuosineljänneksestä. Pääkaupunkiseudulla nousu oli 0,4 %. Muualla Suomessa hinnat pysyivät keskimäärin ennallaan.
Seuraavassa vanhojen kerrostaloasuntojen keskihinnat huhti-kesäkuun kaupoissa kunnittain tai kuntaryhmittäin:
Kunta tai kuntaryhmä eur/neliö
Helsinki 3417
Espoo + Kauniainen 2645
Vantaa 2090
Porvoo 2114
Tampere 2042
Joensuu 1779
Hämeenlinna 1702
Pääkaup.seudun kehyskunnat 1753
Kuopio 1759
Turku 1676
Jyväskylä 1701
Lappeenranta 1620
Oulu 1507
Vaasa 1589
Mikkeli 1591
Lahti 1491
Seinäjoki 1316
Kokkola 1437
Kotka 1366
Rovaniemi 1341
Pori 1203
Rauma 1228
Kajaani 1165
Kouvola 1130
Tässä taulukossa kunnat tai kuntaryhmät ovat samassa järjestyksessä kuin tammi-maaliskuun taulukossa. Neliöhintojen mukaan järjestys olisi nyt paikoin toisenlainen, vaikka kaksi ensimmäistä ja viimeistä ovat samat kuin edellisessä taulukossa.
Nimellishintaindeksin mukaan laskettuna suurin suhteellinen hintamuutos edellisestä neljänneksestä tapahtui Oulussa, jossa hinnat laskivat 4,2 %.
Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan vanhojen asuntojen nimellishinnat laskivat heinä-syyskuussa 2008 pääkaupunkiseudulla 2,6 % ja muualla maassa keskimäärin 0,2 % edellisestä neljänneksestä.
Seuraavassa vanhojen kerrostaloasuntojen keskihinnat heinä-syyskuussa 2008 kunnittain tai kuntaryhmittäin samassa järjestyksessä kuin kolme kuukautta aikaisemmin:
Kunta tai kuntaryhmä eur/neliö
Helsinki 3351
Espoo + Kauniainen 2626
Vantaa 2102
Porvoo 2011
Tampere 2021
Joensuu 1789
Hämeenlinna 1736
Pääkaup.seudun kehyskunnat 1741
Kuopio 1681
Turku 1695
Jyväskylä 1687
Lappeenranta 1656
Oulu 1567
Vaasa 1497
Mikkeli 1504
Lahti 1460
Seinäjoki 1346
Kokkola 1370
Kotka 1292
Rovaniemi 1307
Pori 1265
Rauma 1176
Kajaani 1166
Kouvola 1146
Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan vanhojen asuntojen nimellishinnat laskivat loka-joulukuussa 2008 pääkaupunkiseudulla 3,5 % ja muualla maassa keskimäärin 4,0 % edellisestä neljänneksestä. Kauppojen määrä romahti samana aikana pääkaupunkiseudulla noin puoleen vuoden takaisesta. Koko maassa romahdus oli vielä voimakkaampi; kauppojen lukumäärä jäi noin 40 %:iin vuoden takaisesta.
Seuraavassa vanhojen kerrostaloasuntojen keskihinnat loka-joulukuusta 2008 kunnittain tai kuntaryhmittäin neliöhintojen mukaisessa järjestyksessä:
Kunta tai kuntaryhmä eur/neliö
Helsinki 3224
Espoo + Kauniainen 2436
Vantaa 1992
Porvoo 1989
Tampere 1959
Pääkaup.seudun kehyskunnat 1710
Joensuu 1707
Hämeenlinna 1701
Jyväskylä 1637
Kuopio 1698
Turku 1616
Lappeenranta 1585
Vaasa 1570
Mikkeli 1458
Oulu 1442
Lahti 1411
Seinäjoki 1244
Rovaniemi 1292
Kotka 1238
Pori 1230
Kokkola 1192
Rauma 1153
Kouvola 1076
Kajaani 1071
Nimellishintaindeksin mukaan laskettuna suurin suhteellinen hintamuutos vuoden takaisesta tapahtui Porvoossa, jossa hinnat laskivat 10 %.