27.2.2011
Aulis Tenkanen

VESIJÄTÖN LUNASTUSKORVAUS
Päivitetty kommentti KKO:n ratkaisuun nro 2000:38 Dnro M 98/183

Tapauksesta on selostus Maanmittaus-lehden numerossa 1-2/2000, s. 88 - 89, jota täydentää Sakari Nikanderin kirjoitus Maankäyttö-lehdessä 1/2001 s. 66 – 67.

Toimitusmiehet olivat päättäneet, että 1.000 m²:n suuruisen vesijätön osalta, jota voitiin käyttää osana 4 050 m²:n suuruiseksi muodostuvaa lomarakennuspaikkaa, lunastuskorvaus oli noin 15 mk/m², ja kaava-alueen yhteiskäyttöön varatun puiston kohdalla olevan 2.790 m²:n suuruisen vesijätön osalta 2 mk/m².

Toimituksen hakijat olivat valittaneet maaoikeuteen vaatien lunastuskorvauksen alentamista 2 markkaan neliömetriltä mm. sillä perusteella, ettei lunastuskorvausta saisi määrätä sen arvon mukaan, mikä vesijätöllä on lunastajatilan osana, vaan sen arvon mukaan, mikä sillä on ollut luovuttajan hallussa. Maaoikeus hyväksyi kuitenkin toimitusinsinöörin perustelut ja päätöksen.

Valittajille myönnettiin valituslupa. Vastapuolet vaativat valituksen hylkäämistä.

Korkein oikeus päätti, ettei maaoikeuden tuomiota muuteta. Se perusteli ratkaisuaan mm. seuraavasti:

Vesijättöalueen lunastamisella lunastajan tilasta muodostuu yhtenäinen omarantainen lomarakennuspaikka. "Tämän vuoksi on vesijättöalueen lunastuskorvauksen arvioinnissa voitu käsitellä vesijättöaluetta ja hakijan tilaa yhtenä kokonaisuutena siten, että arvioinnin perusteeksi on otettu vesijättöalueen vastainen käyttömahdollisuus lomarakennuskäytössä olevan hakijan tilan yhteydessä. Näin ollen arvioitaessa vesijätön lunastuskorvausta kauppahintamenetelmällä voidaan lähtökohdaksi ottaa alueen lomarakennuspaikkojen käypä hinta siten kuin toimituksessa ja maaoikeudessa on tapahtunut. Näin muodostuva korvaus vastaa kiinteistönmuodostuslain 200 §:ssä tarkoitettua luovuttajan täyttä menetystä. Hakija ja hänen myötäpuolensa eivät ole valituksessaan esittäneet sellaista kauppahinta- tai muuta selvitystä, jonka perusteella määrättyjä yksikkökorvauksia vesijätöstä olisi syytä alentaa."

Juttua ei käsitelty vahvennetussa jaostossa, joten kyseessä ei näytä olleen linjanmuutos esimerkiksi KKO:n tuomioon 1996:106 verrattuna, jossa korvaus muodostui noin 67 %:ksi maaoikeuden määräämästä (vrt. laki korkeimmasta oikeudesta, 2. luku 7 §.). Sitä paitsi jo v. 1981 korkein oikeus oli päättänyt jättää voimaan maajako-oikeuden päätöksen, jossa vesijätön lunastuskorvaukseksi oli määrätty 40 % rantatontin käyvästä yksikköhinnasta (KKO 1981:2490).

***

Jälkeenpäin olen saanut tietää, että vesijätön rannanvastainen leveys oli ollut 50 m (ja pinta-alasta päätellen rantaviivan pituus siis vain 20 m!), maaperä hiekkaa ja että vesijättöä oli käytetty häiriötä tuottavalla tavalla.

Tuomio ei kuitenkaan anna aihetta sellaiseen tulkintaan, että lomarakennuspaikkaan liitetyn vesijätön kauppa-arvo (käypä yksikköhinta, todennäköisin yksikköhinta normaalissa luovutuksessa) olisi aina oletettava samaksi kuin vesijätöllä täydennetyn lomarakennuspaikan käypä yksikköhinta. Periaatteellista oli vain se, että vesijätön soveltuvuus lomarakennuspaikan osaksi oli vastapuolen valituksesta huolimatta otettava huomioon korvausta arvioitaessa. Kun vastapuoli ei ollut esittänyt toimitusmiesten menettelyä parempaakaan selvitystä siitä, miten se olisi otettava huomioon, valitus hylättiin tutkimatta esimerkiksi seudun vesijättöjen hintasopimuksia tai aikaisempaa arviointikäytäntöä vastaavanlaisissa maanmittaustoimituksissa.

Sataprosenttisesti rantatontin käypää neliöhintaa vastaava hintasopimus vesijätön lunastuksessa on maassa ollut harvinainen. Virallisperiaatteen nojalla esittelijä olisi voinut paremman näytön puutteessakin esittää vesijätön korvausperusteen eli rantatontin käyvän yksikköhinnan alentamista harkinnanvaraisella määrällä.

Vrt. KKO 1981:2490 (alennus 60 %), KKO 1996:106 (alennus 33 % MO:n määräämästä) ja Tenkanen 1983, väitöskirjan tiivistelmä ja s. 265 (alennus yleensä noin 60 %), joiden on edellytettävä olleen esittelijän tiedossa. Väitöskirjassa esitetyn mallin mukaan alennus pienenisi kivennäismaalla vesijätön osuuden rantatontista kasvaessa. Malli perustui siihen hyötyyn, joka koitui vesijätön yhdistämisestä viereiseen lomatonttiin ja ilmeni maan arvonnousuna. Se ositeltiin yhdistettävien tontinosien (perustontti ja vesijättö) kesken näiden pinta-alojen suhteessa kuitenkin niin, että hyvin kapeilla vesijätöillä neliöhinnan ja rantatontin käyvän neliöhinnan suhteeksi tuli noin 0,4 (sovittujen suhteellisten neliöhintojen mediaanin perusteella).

Paikallisten toimitusmiesten käyttämä vesijätön hinnoittelutapa on perua rakentamattoman kaavatontin osien lunastuksesta muodostettaessa asemakaava-alueella tonttia eri kiinteistöjen osista. Sellaisessa tilanteessa tontti ei ole miltään osin rakennuskelpoinen ennen kuin sen kaikki osat on yhdistetty, joten yhdistämishyöty on sen vuoksi tontin käypää neliöhintaa vastaava, jollei huomioon oteta toimituskustannuksia ja maakappaleiden vähäistä tuottoarvoa ennen lunastusta. Mutta nyt ei ollut kyse sellaisesta tilanteesta, koska lunastajan maakappale muodosti ennestään laillisen rakennuspaikan. Maan arvonnousuna ilmenevä maakappaleiden yhdistämis- eli järjestelyhyöty on siis huomattavasti vähäisempi. Kaavatontin osan lunastuksessa sanotunlainen hyöty ositellaan säännönmukaisesti osien kesken pinta-alan mukaan. Vesijätön lunastuksessa olisi loogista menetellä samoin, ellei vesijätön hintasopimuksista muuta johdu. Näitä analysoimalla on todettu, että maan arvonnousun jakautumiseen rantatontin osien kesken voivat vaikuttaa myös rantaviivan läheisyys ja maaperän huomattavat laatuerot. Sopimuspohjaiset hintahavainnot viittaavat siihen, että dogmi tai hypoteesi haja-asutusalueen rantatontin markkina-arvon jakaantumisesta tasaisesti sen joka neliölle ei pidä välttämättä paikkansa (Tenkanen 1983, s. 167, 185, 219). Taloudellisesti mahdollisesti negatiivisten piirteiden eliminointi maaperästä edellyttäisi tarkoituksenmukaisia kuntoonpanokustannuksia, jotka voivat koskea rantamatalaakin.

Valtakunnassa on esiintynyt toistamiseen paineita lunastuskorvausten tasokorotuksiin pyrkimällä tarkistamaan täyden korvauksen tulkintaa. Kyse on ymmärrettävästä etupiiriongelmasta. Tavanomaista vesijätön lunastustoimitusta voidaan kuitenkin, yleistä tarvetta palvelevista lunastustoimituksista poiketen, pitää vähäisenä, pääasiassa yksityisten kiinteistöjen käytön kehittämistä palvelevana järjestelynä. Olennaisena erikoispiirteenä on järjestelyn osakaskiinteistöille tuottama maan arvonnousu. Sen on oletettu jakautuvan niiden kesken kohtuullisella tavalla silloin, kun vesijätön lunastuskorvaukset muodostuvat nykyisen kiinteistönmuodostuslain tarkoittamiksi. Jos korvauksen arviointiperusteista esiintyy huomattavia tulkintaeroja, silloin voi olla paikallaan tarkastella, millaiseen arvonnousun jakautumiseen eri tulkinnat johtaisivat ja mikä merkitys sillä olisi voimassa olevien säännösten, myös perustuslain tavoitteiden toteutumisen kannalta.

Kohteenkorvausten osalta laissa edellytetään, että ne muodostuvat ensisijaisesti lunastuskohteen, tässä tapauksessa vesijätön, ei siis välttämättä kokonaisen rantatontin käyvän yksikköhinnan mukaan. Noin neljänneksessä lunastuksista asianosaiset ovat sopineet keskenään lomatontin osaksi tulevan vesijätön yksikköhinnasta niin, että mahdollisen sovittelun jälkeen toimitusmiehet ovat katsoneet sen vastaavan täyttä korvausta. Tosin vuoteen 1981 saakka KKO tulkitsi täyden korvauksen nykyistä alemmaksi (vrt. esim. KKO 1975:2669/74), mutta sen vaikutus lomatontin osaksi soveltuvien vesijättöjen sopimushintojen mediaaniin (keskimmäiseen arvoon) on osoittautunut vähäiseksi (vrt. Peltola & Hiironen 2007, Tenkanen 1983).

Kaksipuolisessa monopolissa ei ole lainkaan yksikäsitteistä kauppa-arvoa; hinta vaihtelee tavallista suuremmassa haarukassa, kunhan vain molemmat osapuolet arvioivat hyötyvänsä kaupasta. Kun tuottoon tai kustannuksiin perustuva arvokaan ei normaalisti takaa täyttä korvausta, on pakko turvautua kohtuusharkintaan. Siihen on tarjolla erilaisia menetelmiä; pitkäaikainen toimituskäytäntö tarjoaa niistä lukuisia esimerkkejä, joskaan perustelut eivät välttämättä ole olleet yleispäteviä.

Ruotsin kiinteistönmuodostuslain muutoksia 1970-luvulla valmisteltaessa kirjattiin asiakirjoihin periaate, jonka mukaan korvauksen tulee johtaa kiinteistöjärjestelystä (esim. vesijätön lunastuksesta) koituvan hyödyn kohtuulliseen jakautumiseen osakkaiden kesken sillä tavoin kun se ilmenee normaalissa vapaaehtoisessa luovutuksessa.  Suomessa vesijätön sopimushintojen analyysiin on Ruotsia paremmat mahdollisuudet, koska vesijätön lunastaminen on täällä tavallista ja suuri osa korvauksista perustuu asianosaisten sopimuksiin.

Viime vuosikymmenellä Ruotsissa toteutetut vapaaehtoista vesijätön kauppaa koskevat tasavertaisten osapuolien akateemiset simulointipelit, joissa mahdollisuus pakkolunastukseen oli poissuljettu, ovat tukeneet sellaista käsitystä, että lomatontin lisämaaksi hankittavan hyvälaatuisen vesijätön neliöhinta muodostuisi markkinoilla selvästi alemmaksi kuin vesijätöllä täydennetyn tontin käypä neliöhinta. Peleissä havaittiin pyrkimys sellaiseen hintasopimukseen, joka johtaisi yhdistämisestä koituvan maanarvon nousun jakautumiseen puoliksi osapuolten kesken. (Kalbro & Lind, 2007, s. 10 - 16). Todellisessa tilanteessa on kuitenkin enemmän tulokseen mahdollisesti vaikuttavaa perustietoa kuin abstraktisessa simulointipelissä, esimerkiksi paikallinen tai jopa laajempi traditio.

KKO:n päätöksessä 2000:38 valittaja ei osannut perustella lunastuskorvauksen alentamisvaatimusta säännöksiin soveltuvalla tavalla.  Päätöksen perusteluista ilmenee kuitenkin, että valittajan markkinapohjainen objektiivinen selvitys omaa rantaa vailla olevan lomatontin jatkeeksi lunastettavan vesijätön mahdollisesti alemmasta neliöhinnasta olisi voinut alentaa korvausta. Vuoden 1996 päätöksessä (alennus 20 %) korkein oikeus näyttää itsekin perehtyneen tapauksen aikaisemmassa käsittelyssä kertyneeseen hintavertailuaineistoon, minkä lisäksi esittelyyn ovat voineet vaikuttaa v. 1983 hyväksytyn väitöskirjan keskeiset johtopäätökset. Sekä vuonna 1981 että 2000 korkeimman oikeuden ratkaisu alennusprosentista (edellisessä 60 %, jälkimmäisessä nolla) jäi maaoikeuden päätöksen varaan.

Toimituspöytäkirjassa ei lunastusjärjestelystä koituvan maan arvonnousun jakautumista osapuolten kesken käsitelty.  Virallisperiaatteen nojalla käsittelyyn olisi kuitenkin aihetta ainakin silloin, jos on syytä epäillä, että perustontin käyvän hinnan ja vesijätön korvauksen summa nousisi suuremmaksi kuin koko rantatontin käypä hinta. Näin voi joskus käydä, jos korvaus vesijätöstä määrätään rantatontin käyvän neliöhinnan mukaan ilman alennusta niin kuin käsillä olevassa oikeustapauksessa (Tenkanen 1983, s. 183). Se saattaa antaa aiheen korvauksen alentamiseen.

KKO 2000:38:n tarkoittamassa toimituksessa oli otettu arvioinnin lähtökohdaksi 1 000 + 3050 = 4 050 m²:n rantatontti, jolloin 50 m leveän vesijättökaistaleen pinta-alaosuudeksi rantatontista tuli 0,25. Häiriöttömän rantatontin käyväksi neliöhinnaksi oli arvioitu noin 15 mk. Lunastajan perustontin ja samankokoiseksi, mutta laadultaan todellista vastaavaksi oletetun rantatontin käypien neliöhintojen suhteeksi voitaneen arvioida 0,5…0,6. Ottaen huomioon lomatontin neliöhinnan lievä riippuvuus pinta-alasta voidaan arvioida sekä perustontin että vesijätön käyvän hinnan nousu, joka normaalisti muodostuu yhdistettäessä maakappaleet samaksi rantatontiksi. Osittamalla arvonnousu pääsääntöisesti maakappaleiden pinta-alan mukaan saadaan kaavatontinosien lunastuksen kanssa analoginen peruste vesijättöjen lunastuskorvauksen määrittämiselle. Häiriöttömän vesijätön hinnaksi saataisiin silloin enintään 9 mk/m² olettaen, että. toimitusinsinöörin selvitys lomatonttien neliökäyvästä hinnasta edustaisi normaalimuotoisia tontteja. Rantaviivaa tuli kuitenkin lunastuksessa vain 20 m, mikä alentaisi hintaa jonkin verran.

Kun KKO:ssa Markku Markkulan esittelystä lunastushinnaksi kuitenkin tuli noin 15 mk/m², on syytä kysyä, täyttikö toimitus todella perustuslain  vaatimukset kummankin osapuolen yhdenvertaisesta kohtelusta lunastusluontoisessa kiinteistöjärjestelyssä? Vesijätön lunastajan kannalta se jäi toimituksessa varmistamatta.

Vesijätön lunastusarviointia koskevat korkeimman oikeuden näennäisesti erilinjaiset ratkaisut yksikköhinnoissa (rantatontin käypä yksikköhinta harkinnanvaraisesti alennettuna vai ilman) ovat herättäneet ammattikunnassa keskustelua ja odotuksia korkeimman oikeuden linjapäätöksestä myös alennusprosentin osalta. Kummallakin ”linjalla” on kuitenkin järjestelystä koituvan maan arvonnousun kohtuullisen jakautumisen näkökulmasta kuitenkin perustellut sovellusalueensa. Rantatontin käypä neliöhinta harkinnanvaraisesti alennettuna on ollut ylivoimaisesti tavallisin vesijätön korvausten sopimuskäytäntö. Menetelmän voidaan olettaa johtaneen useimmiten myös kohtuulliseen maanarvon nousun jakautumiseen toimituksen osapuolien kesken, mutta vesijätön luovutuksen kaksipuolisesta monopolitilanteesta johtuen melkoisia poikkeuksiakin on esiintynyt, osaksi täyden korvauksen tulkinnasta ennen v. 1981 johtuvia, osaksi satunnaisia.

Rantatontin käypä neliöhinta alentamattomana vesijätön korvausperusteena johtaisi ilmeisesti kohtuulliseen maan arvonnousun jakautumiseen kaavatontin osan lunastusta likimain vastaavissa vesijätön lunastustoimituksissa. Sellaiset olosuhteet ovat haja-asutusalueilla olleet harvinaisia. Menetelmä voinee kuitenkin tuottaa oikeudenmukaisia korvauksia ja maan arvonnousun jakaumia myös silloin, kun lunastettavan vesijätön osuus muodostuvasta rantatontista on hyvin pieni tai lähellä 100 %.

Loppujen lopuksi korvauksen raha-arvo on jäänyt toimituksessa tai oikeuskäsittelyssä täsmennettäväksi voimassa olevien säännösten ja todettujen keskeisten hintatekijöiden pohjalta vain tapauskohtaisena ratkaisuna.

Kirjallisuutta:

Kalbro, Thomas & Lind,  Hans: Compulsory Purchase – Reasonable and Fair Compensation. An  Experimental Study. Nordic Journal of Surveying and Real Estate Research. Volume 4. Number 1, 2007.

Kalbro, Thomas & Sjödin, Eije: Ersättning vid fastighetsreglering enligt fastighetsbildningslagen. Rättspraxis och rättekonomi. Svenska Juristtidning 2006, s. 218 - 229.

Tenkanen, Aulis 2011: Laskentamenetelmä kivennäismaan vesijätön lunastuskorvauksen arvioimiseksi. Nettikirjoitus.

Tenkanen, Aulis 2008: Oikeudenmukainen hyödynjako järjestelyluontoisissa lunastuksissa. Maankäyttö 1/2008, s. 46 – 48.

Peltola, Risto & Hiironen, Juhana, 2007: Vesijätön arvo tontin lisäalueena. Maanmittaus n:o 2/2007.

Tenkanen, Aulis 1983: Ranta-alueiden, erityisesti lomatonttien lisäalueiden arviointi vesijättöjen lunastuksissa, TKK:ssa 1983 hyväksytty väitöskirja, 286 sivua + liitteet.